Bila fikir pasal rumah, mesti ramai yang susah hati. Ini bukan sekadar ‘cobaan…’, ini betul-betul berlaku. Menurut laporan dari Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), kadar pendapatan yang diperoleh rakyat tidak sepadan dengan kadar harga rumah sekarang. Walaupun kadar harga rumah dijangka susut sehingga 2021, perkara ni tak banyak membantu rakyat khususnya kalangan belia dan B40 untuk miliki rumah sendiri. Lebih mengejutkan, masih ada pekerja makan gaji dengan kerajaan pun dah tak mampu miliki rumah baharu yang lebih baik.
Naik harga rumah, salah siapa?
Untuk faham realiti masalah harga rumah ni, kita kena tahu dahulu apa yang tentukan naik turun harga rumah. Tak nak bagi korang pening, kami highlight perkara penting untuk mudahkan korang faham.
1. Spekulator
Kelompok spekulator ni boleh ditakrifkan sebagai kelompok yang hanya beli rumah untuk dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi tanpa peduli pada risiko untung rugi pada masa depan. Di Malaysia, kaedah kelompok spekulator yang paling popular adalah dengan ‘flipping’ rumah. Ramai dakwa kaedah ‘flipping’ rumah ni adalah cara pendapatan yang menguntungkan, tapi tak ramai sedar kesan aktiviti pelaburan hartanah ni sebenarnya wujudkan persepsi pada pembeli agar terus je beli dek ‘takut harga rumah makin tinggi’.
2. Pemaju hartanah
Jika spekulator pengaruhi sentimen pembeli rumah, para pemaju pula mempengaruhi harga rumah secara langsung. Kajian dari UKM pada 2011 buktikan faktor luaran seperti kos bahan binaan dan kos jentera boleh dikawal sepenuhnya oleh pemilik projek.
Pada 17 Jun lalu, TheStar laporkan kenaikan harga simen secara mengejut dilakukan oleh 19 syarikat pengeluar simen. Benda ni cetuskan kerisauan pada rakyat, sebab dikhuatiri juga akan naikkan lagi harga rumah. Ye lah, Saifuddin Nasution sendiri kata harga simen ni tak boleh dinaikkan suka hati dan perlu ada keizinan dari Kementerian Perdagangan Dalam Negeri dan Hal Ehwal Pengguna (KDNHEP).
Salah satu masalah pemaju hartanah ni adalah oligopoli para pemaju ke atas projek-projek perumahan. Dipetik dari Laszek, Olszewski dan Joanna (2016);
“The development company is a price maker, not a price taker, mainly for three reasons: uncertainty, diversity of quality, location and the individual nature of transactions.”
Ni disimpulkan dari data antarabangsa, iaitu para pemaju ni adalah penentu harga kerana ketidaktentuan pasaran, kepelbagaian kualiti, lokasi dan kaedah pembayaran. Oligopoli terjadi bila hanya beberapa syarikat saja yang kuasai dalam pasaran tersebut. Sejak 2014, pasaran rumah dah jadi oligipoli, kata Tony Yap. Bila dah jadi macam tu, syarikat pemaju akan untung besar tanpa kawalan.
3. Keadaan ekonomi negara
Laporan dari Bank Negara Malaysia pada 2012 simpulkan bahawa perkembangan harga rumah pun tertakluk pada situasi makroekonomi negara. Pada tahun 2009, berlaku peningkatan positif dari segi kewangan. Ertinya, pasaran kerja pun semakin membesar ruangnya dan buatkan ramai pindah dari luar bandar ke bandar. Ditambah lagi dengan inflasi, semua naik – bahan binaan, kos buruh, kos tanah. Tapi oleh disebabkan kuasa kewangan pun dah meningkat, kerajaan pada waktu itu dah laksanakan cukai Real Property Gains Tax (RPGT) supaya boleh kurangkan ‘keghairahan’ para spekulator.
Yang tak diambil kira dalam laporan ni adalah dari segi para pemaju itu sendiri. Ikhwan Fahmi jelaskan sikit pasal polisi kerajaan Malaysia yang sebenarnya dah cuba untuk kawal pakatan spekulator dan pemaju. Projek pembangunan baharu mulai ditumpukan di bawah RM300,000 namun para pemaju dah manipulasi benda ni apabila mereka dah jual projek pembangunan di bawah RM300,000 dengan tanah yang terletak luar bandar pula. Aduh…
Masih banyak perkara yang perlu diperhalusi oleh kerajaan…
Sedap-sedap duduk kat pejabat, kerusi empuk, gaji sedap…kerajaan pun dah berusaha nak tumpukan dalam projek-projek pembangunan rumah kos rendah. Dasar Perumahan Negara (DPN) sebenarnya dah giat dijalankan sejak 1957 dan ditambah baik sehinggalah kini. Pada 2012 hingga 2017, DPN fokus pula pada pembinaan perumahan mampu milik. Untuk rangka pembangunan 2018 hingga 2025, Dasar Perumahan Mampu Milik (DPMM) dijalankan bermula 2019.
Masih banyak perkara yang perlu diperhalusi oleh kerajaan lagi-lagi apabila kerajaan dah rasminya umumkan komitmen perumahan kos rendah untuk rakyat. Selain dari peristiwa kes pemanipulasian di Tanjung Tokong, soal pinjaman bank pun ditimbulkan oleh Zuraida Kamaruddin, Menteri Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Jangan terperangkap!
Kita kena ambil pengajaran daripada keadaan ekonomi Amerika Syarikat pada 2008. Masa tu, berlaku krisis perumahan akibat ketiadaan kawalan dari kerajaan dari segi bilangan spekulator dan pinjaman bank yang terlalu mudah serta berisiko tinggi. Ni buatkan kejatuhan ekonomi Amerika semakin teruk, iaitu bila dah ramai sangat rakyat Amerika yang berhutang dengan bank hingga tak dapat bayar semula kerana kehilangan kerja.
Nak lebih faham, korang boleh tengok filem The Big Short (2015) yang cuba terangkan bagaimana gelembung pasaran rumah boleh ‘meletup’ dan kesannya pada ekonomi dunia lepas tu.
Selain dari pembinaan rumah kos rendah, alternatif yang dikemukakan oleh kerajaan adalah melalui pemberian pinjaman dan pengenduran syarat pinjaman. Zuraida juga kata demi menyelesaikan isu rumah, syarikat pemberi pinjaman kewangan akan dijenamakan semula supaya orang ramai tak risau nak pinjam wang daripada kalangan syarikat pemberi pinjaman kewangan yang berlesen.
Kita sudah tentu tak nak jadi macam Amerika, iaitu apabila syarat pinjaman terlalu longgar dan sikap lepas tangan kerajaan untuk kawal pasaran rumah tu sendiri sehingga timbulkan krisis ekonomi yang teruk. Jadi kerajaan perlu berwaspada dan terus peka dengan kadar dan syarat yang dikenakan oleh syarikat pemberi pinjam wang (PPW) khususnya yang dah banyak bantu para peniaga kecil.
Apa yang boleh kita buat pada ketika ni adalah terus peka pada perkembangan dan tindakan kerajaan di bawah DPMM, selain dari terus memperbaik skor kredit. Tak lupa juga, kita kena urus kewangan peribadi dengan lebih baik. Pemaju pula kena pertimbang soal pembinaan rumah mampu milik berbanding hanya nak fokus pada pasaran untuk pelabur luar dan ekspatriat. Spekulator pun perlu lebih bijak buat pelaburan yang menguntungkan mereka dan para pembeli rumah juga.
